奧克蘭，紐西蘭 — 在奧克蘭競爭激烈的租賃市場中，房東若因疏忽犯下錯誤，可能導致不必要的麻煩與巨大的財務損失。以下是房東最常犯的五個錯誤，了解並避免這些問題，能有效保障您的投資並確保租賃過程順利。
1. 沒有審查租客
這是最致命的錯誤。單憑第一印象或簡短對話就決定將房子租出，如同將資產交給未知風險。
錯誤例子：房東A在廣告發布後，一位看房者當場表示非常喜歡並願意立即簽約。房東A為了省事，未進行信用檢查、前房東推薦信查核，也未核對其工作證明。結果，該租客在入住後兩週就開始拖欠租金，並最終在房東A的催促下才勉強支付，嚴重影響現金流。
正確做法：務必對所有潛在租客進行信用評分、前房東推薦信、工作證明等等，除此以外, 亦建議由物業管理經理對潛在租客進行篩選, 因為他們經常接觸不同類型的租客, 所以他們以專業的準則去選擇正確的租客。
2. 缺乏書面協議
口頭協議在法律面前幾乎沒有約束力。一旦發生糾紛，沒有書面文件作為依據，房東將難以維護自身權益。
錯誤例子：房東B與租客口頭約定，租客可以在車庫養狗。兩個月後，鄰居投訴狗吠聲擾民。房東B要求租客將狗送走，但租客拒絕，並稱房東B已同意。由於沒有白紙黑字的協議，房東B難以證明其說法，最終只能訴諸調解服務，耗時費力。
正確做法：可以使用紐西蘭政府提供的標準租賃協議，並將所有協議條款、特別約定（如寵物、吸煙等）全部寫入文件中，確保雙方簽字確認。亦可以使用物業管理公司的租賃協議, 因為一般的物業管理公司都會根據過往經驗, 把經常遇到的約定制定公司的租賃協議, 這樣便會更有保障。
3. 忽視物業維護
及時維護不僅是房東的責任，也是保持物業價值的關鍵。未能及時處理維修問題，可能違反《住宅租賃法》中的「健康住宅標準」，導致罰款。
錯誤例子：房東C在租客反映浴室排氣扇損壞後，認為這只是小問題而遲遲未修。幾個月後，浴室因通風不良開始發霉。租客向租賃服務處（Tenancy Tribunal）投訴，房東C不僅要支付維修費用，還因未遵守「健康住宅標準」面臨高額罰款，並可能被要求向租客賠償。
正確做法：建立一個維修管理系統，定期檢查物業狀況，並在租客提出維修請求時迅速回應，記錄所有維修細節。若果由物業管理公司代為管理, 便可以更有效和更有系統地和租客溝通及作出安排，減少風險。
4. 未購買房東保險
許多房東誤以為普通房屋保險足以應對所有情況。但房東保險（Landlord Insurance）專為租賃物業設計，能提供更全面的保護。
錯誤例子：房東D的物業在一次租客派對中被嚴重損壞。由於他只購買了標準房屋保險，保險公司拒絕賠償由租客行為造成的損失。最終，房東D不得不自掏腰包支付數千紐幣的維修費用。
正確做法：購買專門的房東保險，它通常涵蓋租金損失、租客故意破壞、非法入侵、以及法律責任等風險。
5. 不了解《住宅租賃法》
紐西蘭的《住宅租賃法》是保護房東和租客雙方權益的基石。對法律不熟悉可能導致不當收費或違法行為，面臨高額罰款。
錯誤例子：房東E在租約到期前兩個月，以口頭方式通知租客搬離。租客表示他有權利在租約結束後繼續居住。房東E堅持要求其搬走，最終租客尋求法律援助。房東E才發現，他必須按照法律規定提前90天以書面形式發出通知，並提供合法理由。由於程序不合規，他不僅無法讓租客搬離，還可能面臨罰款。
正確做法：定期查閱Tenancy Services官網，了解最新的法律規定和要求。
事實上, 租房管理是一們學問和經驗的結合, 有時需要屋主花時間親自處理及管理。一般的屋主都會考慮聘請專業物業管理公司。他們不僅對《住宅租賃法》有深入了解，還能代為處理租客篩選、租約簽訂、日常維護以及突發糾紛等所有事務，確保所有操作都符合法律，讓您的物業投資更省心、更安全。
資料來源
Watercare: https://www.watercare.co.nz/
Tenancy Services: https://www.tenancy.govt.nz/